IJsland heeft – net zoals Zweden, Denemarken en Noorwegen – een bijzonder actieve vastgoedmarkt. Daarbij hebben de ontwikkelaars zich in belangrijke mate op de luxeconsument gericht. Maar de sector blijkt nu tegen een belangrijke vertraging aan te kijken. Dat zegt Ragnhildur Sigurdardottir, correspondent van het persbureau Bloomberg in IJsland, in een commentaar op een rapport van Arion Bank.

De evoluties zet sommige economen aan om voorzichtigheid te prediken. De IJslandse nationale bank zegt echter geen grote problemen te verwachten.

Excessen

“IJsland kent een geschiedenis van economische pieken en dalen,” zegt Ragnhildur Sigurdardottir. “Het land is gemakkelijk geneigd tot excessen. IJsland heeft de voorbije periode zware investeringen gedaan in luxevastgoed. Nu blijken honderden nieuwe luxe appartementen leeg te blijven staan. Anderzijds is er een gebrek aan betaalbare huisvesting.”

“Volgens een recent overheidsrapport zijn ongeveer achtduizend woningen nodig om de tekorten aan te pakken. Dat voedt ook de ontevredenheid bij de bevolking. Het probleem laat zich bovendien ook voelen in de loononderhandelingen tussen de vakbonden en de werkgevers.”

“Meer dan tien jaar zijn voorbijgegaan sinds IJsland in de ergste financiële crisis uit zijn recente geschiedenis doormaakte,” aldus Sigurdardottir zich. “Het herstel is vrijwel voltooid. De meeste kapitaalcontroles die na de ineenstorting van de banken werden ingevoerd, zijn inmiddels weer opgeheven. De werkloosheid staat op het laagste punt in een decennium.”

“De economie kende een sterke groei, gevoed door recordontvangsten uit het toerisme. Het IJslandse bruto binnenlands product per hoofd van de bevolking ligt 30 procent hoger dan het gemiddelde in de Europese Unie. Dankzij historisch lage hypotheektarieven kent het land ook een bruisende huizenmarkt.”

De prijs van nieuwe appartementen – die zich grotendeels in de luxecategorie bevinden – steeg in één jaar met 17 procent. De totale IJslandse vastgoedmarkt kende tijdens diezelfde periode een stijging met 3 procent. Een mooie nieuwe flat in het centrum van Reykjavik kost nu gemakkelijk 7.000 dollar per vierkante meter.”

“De vastgoedhausse heeft de kredietverlening aangewakkerd. Het aantal kortlopende leningen aan vastgoedondernemingen en bouwbedrijven benadert weer het niveau dat voor de economische crisis werd bereikt. Deze leningen vertegenwoordigen bij de banken nu een vijfde van de totale kredietportefeuilles.”

Airbnb

“Een recent rapport van Arion Bank wijst echter op een vertraging van de huizenmarkt,” zegt Sigurdardottir. “De analisten verwachten een verdere toename van het aanbod. Daardoor worden slechts gematigde prijsstijgingen in het vooruitzicht gesteld.”

“Tegelijkertijd vertoont de economie van het land tekenen van vertraging, terwijl de groei van het toerisme afkoelt. Volgens luchthavenexploitant Isavia zal IJsland dit jaar 2,4 procent minder toeristen ontvangen tegenover de piek van vorig jaar. De IJslandse centrale bank verwacht dit jaar nog een economische groei van 1 procent. Dat is het langzaamste tempo in zeven jaar en ongeveer 1 procentpunt onder de prognose van november.”

De luchtvaartmaatschappijen van het land voelen de impact al,” zegt Bloomberg nog. “Maar de vertraging van het toerisme kan ook een invloed hebben op de huizenmarkt. Ook de vraag naar kortlopende verhuur voor klanten van platformen zoals Airbnb zal immers verzwakken. Door de duurdere IJslandse krona moeten ook vermogende expats meer financiële inspanningen doen om vastgoed te kopen.”

Mar Gudmundsson, de gouverneur van de IJslandse centrale bank, zegt echter niet bezorgd te zijn door de onevenwichten op de vastgoedmarkt.

Asgeir Jonsson, een econoom aan de Universiteit van IJsland, maant echter toch tot voorzichtigheid. “Vele aannemers hebben zich toegelegd op de luxemarkt, die nu echter op een verzadigingspunt lijkt te zijn gekomen,” zegt hij. “Ik zou niet verbaasd zijn indien de prijs van appartementen uit de hogere marktsegmenten nog verder zouden dalen.”

Het is volgens Sigurdardottir nu de vraag of de IJslandse economie die vertraging kan verwerken.